Perkate butą? Štai ką reikia žinoti apie preliminariąją sutartį
Radote butą, susitarėte su pardavėju dėl kainos — bet iki notarinio sandorio dar liko savaitės, o gal ir mėnesiai: reikia laukti banko paskolos patvirtinimo, sutvarkyti dokumentus, kartais palaukti, kol pardavėjas atlaisvins butą.
Kas atsitinka, jei per tą laiką pardavėjas persigalvoja ir parduoda butą kam nors kitam už didesnę kainą? Arba jei jūsų banko paskola staiga neatitinka reikalavimų? Būtent šiai situacijai ir skirta preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis.
Preliminarioji sutartis (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.165 straipsnis) yra susitarimas, kuriuo šalys įsipareigoja ateityje, per sutartą terminą, sudaryti pagrindinę – notarinę – pirkimo–pardavimo sutartį numatytomis sąlygomis. Ji pati savaime buto nuosavybės neperduoda: tai padaroma tik notaro patvirtinta pagrindine sutartimi. Tačiau preliminarioji sutartis teisiškai įpareigoja abi šalis, ir būtent tai yra jos vertė.
Gera preliminarioji sutartis turėtų aiškiai numatyti: tikslų parduodamo turto aprašymą (adresą, unikalų numerį, plotą), galutinę kainą, terminą, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, rankpinigių ar avanso dydį bei jų grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygas, taip pat – kas atsitinka, jei viena iš šalių atsisako sandorio.
Praktikoje dažniausiai kyla trys problemos. Pirma – rankpinigių likimas: jei sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, rankpinigiai paprastai lieka pardavėjui; jei dėl pardavėjo kaltės – jis privalo grąžinti dvigubą sumą, tačiau tik jei sutartyje aiškiai nurodyta, kad sumokėta suma yra būtent rankpinigiai, o ne paprastas avansas. Antra – neaiškus terminas: jei preliminarioji sutartis nenustato aiškaus termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, gali kilti ginčų, nuo kada šalis gali laikyti sandorį nutrūkusiu. Trečia – pardavėjas parduoda butą kitam asmeniui: preliminarioji sutartis pati savaime nesukuria daiktinės teisės į turtą, todėl formaliai tai įmanoma – nukentėjusi šalis tokiu atveju gali reikalauti tik nuostolių atlyginimo, o ne paties buto.
ManoSegtuvas kataloge rasite paruoštą preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties šabloną, kuriame šios sąlygos – kaina, terminas, rankpinigiai, šalių atsakomybė – jau numatytos; belieka įrašyti konkrečius duomenis.
Preliminarioji sutartis dažnai pasirašoma skubant – iškart po sėkmingų derybų, kol pardavėjas neapsigalvojo. Tačiau būtent todėl verta bent kartą duoti ją peržiūrėti teisininkui, ypač jei: suma yra didelė jūsų biudžetui, perkate su bendraturčiu ar per banko paskolą, arba pardavėjas siūlo savo paties parengtą sutarties variantą. Peržiūra prieš pasirašant kainuoja nepalyginamai mažiau nei ginčas teisme po to, kai sandoris nutrūksta.
Dažniausiai užduodami klausimai
Teisiškai — ne, pirkimo–pardavimo sandorį galima sudaryti ir be jos, iš karto pas notarą. Tačiau jei tarp susitarimo dėl kainos ir notarinio sandorio praeina laiko (laukiama banko paskolos, dokumentų tvarkymo), preliminarioji sutartis apsaugo abi šalis nuo to, kad kita pusė persigalvos.
Priklauso nuo to, dėl kieno kaltės sandoris neįvyko. Jei kaltas pirkėjas — rankpinigiai paprastai lieka pardavėjui. Jei kaltas pardavėjas — jis privalo grąžinti dvigubą rankpinigių sumą. Svarbu: šios taisyklės galioja tik jei sutartyje aiškiai įvardyta, kad sumokėta suma yra būtent rankpinigiai, o ne avansas.
Ne, įstatymas nereikalauja notarinės formos preliminariajai sutarčiai — pakanka paprastos rašytinės formos. Notaro patvirtinimo reikia tik pagrindinei (galutinei) pirkimo–pardavimo sutarčiai.
Formaliai tai įmanoma, nes preliminarioji sutartis pati savaime nesukuria nuosavybės teisės į turtą. Nukentėjusi šalis tokiu atveju gali reikalauti tik nuostolių atlyginimo iš pardavėjo, bet ne paties buto grąžinimo.
Tiek, kiek šalys susitaria — terminas turi būti nurodytas pačioje sutartyje. Jei terminas nenurodytas arba pasibaigia be pagrindinės sutarties sudarymo, preliminarioji sutartis nustoja galioti ir šalių įsipareigojimai pagal ją pasibaigia.